Analiza stanovanjskih posojil, ki je prikazana v diplomski nalogi, potrjuje na začetku postavljeno hipotezo, da se so stanovanjska posojila podražila in da se pogoji za pridobitev stanovanjskega posojila zaostrujejo.
Iz dobljenih podatkov različnih baz je mogoče ugotoviti, da so cene v preteklosti res skokovito narasle.
Trg nepremičnin je zaradi heterogenosti nepremičnin specifičen trg. Glede na vrsto nepremičnin, s katero se trguje, se deli na podtrge. Iz dobljenih podatkov različnih baz je mogoče ugotoviti, da so cene v preteklosti res skokovito narasle. Razlogi so bili različni: povečano povpraševanje po stanovanjih, ugodni krediti, povečana kupna moč prebivalstva …
Zakaj je problem resničen
Trg nepremičnin je zaradi heterogenosti nepremičnin specifičen trg. Glede na vrsto nepremičnin, s katero se trguje, se deli na podtrge. O slovenskem nepremičninskem trgu lahko govorimo šele od leta 1990.
Spremembe, ki se odvijajo na trgu, se pojavljajo ciklično, odvisno od ponudbe in povpraševanja po nepremičninah. Prve resne spremembe je stanovanjski trg nepremičnin doživel z Jazbinškovim zakonom. V drugi polovici 90. let se so začele pojavljati prve opaznejše razlike med posameznimi lokalnimi trgi.
Posameznik se lahko odloči za najem ali nakup nepremičnine. Vsaka stran ima svoje prednosti in slabosti. Nakup stanovanja lahko financiramo z lastniškim oziroma z dolžniškim kapitalom.
Tako na dogajanje na trgu pomembno vplivajo tudi banke, ki omogočajo različne načine financiranja in pod različnimi pogoji (obrestne mere, stroški odobritve posojila, doba odplačila …). V diplomski nalogi so prikazali ponudbo različnih bank in gibanje efektivne obrestne mere od leta 2005 naprej ter obseg stanovanjskih posojil prebivalstvu. Na trg nepremičnin oz. na cene stanovanj v veliki meri vpliva tudi ponudba novozgrajenih stanovanj, ki se od leta 2005 naprej konstantno povečuje.
Tako so v nalogi prikazali število novozgrajenih stanovanj, število opravljenih kupoprodaj in povprečne cene stanovanj na m2. Na slovenski nepremičninski trg vplivata ponudba nepremičnin in svetovna finančna kriza, ki draži denar in s tem posojila bank. Posojila bank nepremičninski trg močno povezujejo s finančnimi, ti pa so globalni.
Dokler bo cena denarja rasla na medbančnih trgih, je pričakovati dvig obrestnih mer in težjo dostopnost posojil, posledično pa se bo kupna moč ljudi še zmanjševala. Nepremičnine so zelo specifične dobrine, ki jih zaznamujejo dolga življenjska doba, velika raznolikost v ponudbi in visoka cena. Bivališče je poleg obleke in hrane nujno za dostojno življenje posameznika.
Odvisno od finančnih možnosti se posamezniki odločajo med najemom in nakupom nepremičnine. Da lahko razumemo delovanje nepremičninskega trga, je treba poznati osnovne zakonitosti trga nepremičnin.
Metoda
Kaj je nastalo
Iz dobljenih podatkov različnih baz je mogoče ugotoviti, da so cene v preteklosti res skokovito narasle. Razlogi so bili različni: povečano povpraševanje po stanovanjih, ugodni krediti, povečana kupna moč prebivalstva … Cene stanovanj so dosegle nivo, ki presega delež kupne moči znatnega števila potencialnih kupcev, obenem pa se je na trgu pojavilo več novih nepremičnin.
Prišlo je do presežka ponudbe nad povpraševanjem in cene (predvsem rabljenih) stanovanj so začele padati. Na trgu se v tem trenutku odvija normalen nepremičninski cikel. Finančna kriza ne bo neposredno vplivala na njihov nepremičninski trg, temveč posredno preko cene denarja na medbančnih trgih.
Ta vpliv se že kaže, saj se dvigujejo obresti posojil, banke pa postavljajo vedno ostrejše pogoje za pridobitev posojil, kar čutijo predvsem investitorji. Zaradi podražitve posojil lahko pričakujemo upad gradnje novih nepremičnin (kar po podatkih Statističnega urada RS že kaže upad števila izdanih gradbenih dovoljenj) in upad števila kupcev. Analiza stanovanjskih posojil, ki je prikazana v diplomski nalogi, potrjuje na začetku postavljeno hipotezo, da se so stanovanjska posojila podražila in da se pogoji za pridobitev stanovanjskega posojila zaostrujejo.
Analiza podatkov glede sklenjenih kupoprodajnih pogodb za stanovanja dokazuje zmanjševanje transakcij na trgu. V zadnjem času se v medijih pojavlja vedno več špekulacij, kaj se bo zgodilo z nepremičninskim trgom. Eni napovedujejo padec cen, drugi nadaljnjo rast, podatki Geodetske uprave RS za leto 2008 pa še vedno kažejo rast cen, vendar umirjeno.
Napovedovanje gibanja rasti cen za nekaj let vnaprej je zelo kompleksna in ne prav hvaležna naloga. Cene novogradenj po vsej verjetnosti ne bodo drastično padle, saj investitorji nimajo vedno veliko možnosti za manevriranje (visoke cene zemljišč). Vsekakor bo sledil padec cen rabljenih stanovanj, ki so v letu 2007 že dosegale skoraj 80 % vrednosti novogradenj.
Menim, da je napočil trenutek, ko lahko država in investitorji zbudijo delovanje trga najemnih stanovanj. Z dobrim pristopom bi bilo treba investirati tudi na to področje. Država bi morala z davčnimi instrumenti aktivirati oddajo že obstoječih stanovanj.
Oddajanje stanovanj pa je tako obdavčeno, da je najemni nepremičninski trg popolnoma nepregleden, večji del pa ostaja v sivi sferi. Njen predlog glede tega, da na trgu ne bi bilo toliko nedokončanih, praznih zgradb in nezasedenih stanovanj, je, da bi investitorji začeli oddajati novozgrajena stanovanja. Na tak način bi pokrivali tudi določen del stroškov financiranja gradnje.
Najemniki bi lahko stanovanja kasneje tudi odkupili. Na nepremičninski trg prihaja »zima«, ki ga bo prečistila, stabilizirala rast cen. Takšne rasti, kot je bila v preteklih letih, pa ni več mogoče pričakovati.
Vsekakor bo manj majhnih investitorjev, ki so bili prepričani, da je z nepremičninami možno ustvariti velike dobičke, manj pa so posvečali pozornost kakovosti bivanja. Podjetij, ki so opuščala svojo temeljno dejavnost in se začela ukvarjati z gradnjo in prodajo nepremičnin, je bilo v preteklih letih kar nekaj. Stanovanja morajo ustrezati kupcem in izpolnjevati vse zahteve kakovostnega bivanja.
V prihodnosti se bodo stanovanja, ki so kakovostno grajena in na dobrih lokacijah, še vedno dobro in brez težav prodajala. Pomembni bodo postali tehnični parametri, površina stanovanja, notranja obdelava, energetska varčnost, zaščita pred hrupom, urejena okolica, socialna struktura … Za zaključek lahko zapišem, da financiranje bank vpliva na trg stanovanjskih nepremičnin, ni pa edini dejavnik, ki nanj vpliva.
V tem trenutku nanj pomembno vpliva tudi splošna finančna in gospodarska kriza in veliko število novogradenj oziroma presežna ponudba stanovanj.
Objavljeno 23. 12. 2008 · licenca CC BY-NC 4.0 (besedilo in PDF diplomskega dela; fotografije in videi © Academia) · izvirna objava: academia.si.
Slike, sheme in zaslon
Še iz programa Ekonomist
Vgradnja centralno nadzornega sistema za izboljšanje učinkovitosti klimata
Avtomatizacija mehanskega procesa prenašanja kosov z uporabo industrijskega robota
Analiza in optimizacija postopka vzdrževanja strojne opreme v hidroelektrarni
Želite v dveh letih narediti tak projekt?
Pustite e-pošto. V enem delovnem dnevu dobite osebni odgovor karierne svetovalke: ali je modul pravi za vas, kako se prizna vaša služba kot praksa in koliko stane – plus predmetnik, urnik in cenik.
Go Higher.